Vous avez sûrement remarqué que le marché immobilier post-pandémie a beaucoup changé par rapport à avant la pandémie. Auparavant, il était très rare de voir une propriété à vendre sans garantie légale, et la vente était gravement impactée. Aujourd’hui, on constate une hausse phénoménale de ventes sans garantie légale, et cela devient presque une habitude. Avant d’envisager une telle vente, vous devriez comprendre ce qu’est une garantie légale, dans quelles situations il serait préférable de vendre sans garantie légale et en quoi cela vous pénalise. Par la suite, vous serez mieux éclairé sur votre future vente.
C’est quoi une garantie légale ?
Tout d’abord, il est important de comprendre quelles sont les garanties légales. Il y a la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. La garantie du droit de propriété comprend :
- Que l’immeuble est libre de tous droits autres que ceux qu’il a déclarés à l’acheteur (hypothèque, servitude, droit d’usage et autres droits réels consentis en faveur d’un tiers).
- Qu’il verra à la radiation des hypothèques qui affectent l’immeuble, sauf celles que l’acheteur pourrait éventuellement assumer.
- Que son immeuble n’exerce aucun empiétement autre que ceux qu’il a déclarés à l’acheteur.
- Qu’à sa connaissance, personne n’exerce d’empiétement sur son immeuble.
- Qu’il n’existe aucune violation aux limitations de droit public qui affectent l’immeuble (par exemple, une violation aux règlements de zonage, d’urbanisme ou de protection de l’environnement) Il existe des exceptions à cette obligation du vendeur; par exemple, il n’est pas tenu à cette garantie à l’égard des violations aux limitations de droit public qui ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits, à l’égard de celles qu’il a déclarées, etc (Source: Association professionelle des notaires du Québec).
Par la suite, la garantie légale de qualité consiste à ce que l’immeuble soit exempt de vices existants au moment de la vente, qui le rendraient impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminueraient à tel point son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas offert le même prix s’il les avait connus. Le vendeur ne garantit toutefois pas le vice connu de l’acheteur ni le vice qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater (Source: OACIQ). Maintenant que nous sommes sur la même page concernant les garanties légales, nous allons discuter dans quelles situations il est préférable de vendre sans celles-ci.
Dans quelle situation est-il préférable de vendre sans garantie légale ?
Il existe peu de cas où vendre sans garanties légales est avantageux. La perte de valeur est inévitable pour les acheteurs. En cas de succession, il est préférable de vendre sans garantie légale. La succession n’a souvent pas habité la propriété et ne la connaît pas entièrement. Cela rend la succession plus sujette à des recours comparativement à des propriétaires qui habitent depuis 35 ans.
Ces derniers rempliront la déclaration du vendeur de manière précise. Cela les protège bien car « le vendeur ne garantit toutefois pas le vice connu de l’acheteur ni le vice qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater ». Les vices déclarés par les vendeurs sont connus de l’acheteur qui signe le document lors de la promesse d’achat. Les personnes âgées vendent leur dernière propriété avant d’aller en appartement locatif.
Je rencontre cette clientèle qui dit souvent : « Moi, Mathieu, je veux vendre sans garantie légale parce que je ne veux pas de problèmes. » Je me demande pourquoi ils pensent avoir des problèmes en vendant avec les garanties légales. Une vente sans garanties légales ne protège pas contre les vices dissimulés ou dont vous êtes l’auteur. Il est donc important de tout déclarer dans la déclaration du vendeur, même sans garanties légales.
Faire un recours pour vice caché est fastidieux pour l’acheteur. L’acheteur doit prouver que le vice était présent lors de la vente mais non visible. Le vice doit aussi avoir une incidence importante sur le prix d’achat. Même si l’acheteur réussit, la garantie légale de qualité ne s’applique pas à l’usure normale. Par exemple, si votre solage fissure à cause d’un drain français percé qui ne draine pas bien.
Si le drain français date de 1970 et est indiqué dans la déclaration du vendeur, le recours de l’acheteur échouera. Le drain français a dépassé sa durée de vie utile. Vendre sans garanties légales n’est pas recommandé, même aux personnes âgées. Le jeu n’en vaut pas la chandelle, il y a plus de répercussions sur la vente que de gains possibles. Vous avez une meilleure idée de la charge d’un recours pour vice caché.
Il reste à comprendre en quoi cela ne vous avantage pas de vendre sans garanties légales.
En quoi ça me pénalise ?
Au cours des deux dernières années, les ventes sans garanties légales ont explosé, atteignant des prix records. Cependant, cela s’est produit dans un marché vendeur inédit depuis des décennies. Dans un marché vendeur, il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande. Pendant la pandémie, il y avait une pénurie d’offres et une demande phénoménale, rendant le marché encore plus déséquilibré. Dans de telles situations, le vendeur a le dernier mot. Les acheteurs font la queue pour acheter. Si l’acheteur renonce à certaines conditions du vendeur, celui-ci refusera l’offre et choisira une autre promesse d’achat.
Maintenant, nous sommes dans un marché plus équilibré. Le retrait des garanties légales désavantage l’acheteur. La propriété devient moins attrayante, ce qui se traduit par moins d’offres, plus de négociations à la baisse et un délai de vente supérieur à la moyenne. Une négociation à la baisse peut signifier une réduction de 15% à 20% par rapport à la valeur de biens comparables vendus. Un autre désavantage du retrait des garanties légales est la clause « aux risques et périls de l’acheteur ». Cela retire les garanties légales de notre vente et de toutes les ventes antérieures. Si un recours est engagé contre nous, nous sommes les seuls à pouvoir être poursuivis, car nous avons retiré les garanties légales de toutes les ventes antérieures.
Conclusion
C’est pourquoi vendre sans garantie légale est une décision à prendre avec précaution. Chaque situation est différente, et il est également possible de retirer les garanties légales uniquement pour certaines parties de la propriété (comme la cheminée, le foyer, la piscine, le cabanon, etc.). J’espère avoir pu vous éclairer davantage sur ce sujet. Si vous souhaitez en savoir plus sur les différents marchés immobiliers ou les garanties légales, je vous invite à visionner mes vidéos sur YouTube :
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À la semaine prochaine pour un nouvel article ! 😉
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